İnsan yerleşimleri köylerden, kentlere ve giderek metropollere büyüyüp karmaşıklaştıkça kentsel rant ta kontrol edilemez bir hale gelebilir. Rantı suçlayıp yapamadıklarımıza bahane tutmak yerine, onu sistemin kaçınılmaz bir unsuru olarak kabul etmek ve doğru yönetildiği takdirde kent gelişimine lokomotif olacağını görmek daha yararlı olacaktır.

 

Kentte üretilen hizmetler, yatırımlar, insan, araç ve mal trafiği, doğal kaynaklar, spor, kültür ve sosyal faaliyetler, tarihsel süreç ve medya o kentin çekiciliğinde artı ve eksiler yaratır. Bu artı ve eksiler sonucunda arazinin değeri direkt olarak etkilenir ve rant oluşur.

 

Rantın özünde insanların ilgisi ve talebi vardır. İlginin artması rantın artması anlamına gelir. Kentin gelişimi ile birlikte arazisini kıymetli arsalara dönüştürmüş ve kat karşılığı anlaşarak yüzlerce daire sahibi olmuş kişiler zenginleşirken, aynı şekilde davranamayan kamu idareleri giderek fakirleşmekte ve hizmette acze düşmektedirler. Halbuki arazi ham iken onu planlayıp imarlı hale getiren, yollarını açan, asfaltlayan, altyapısını yapan yani genel bütçesinden para harcayarak belli bir araziye rant kazandıran belediyeler bunun karşılığında sadece ruhsat harçları ve sembolik diğer ücretlerle hizmet vermektedirler. Başka bir değişle, mevcut kent nüfusunun tüm bireylerinin hakkı olup kent hizmetlerinin iyileştirilmesi için kullanılması gereken para, neden yeni arazilerin imara açılması için harcansın. Eğer şehircilik için o arazilerin imara açılması gerekiyorsa bunun masraflarının da oradan rant kazanacaklara havale edilmesi gerekir. Aksi takdirde kent içindeki delik deşik yolları onarmak yerine sadece yeni rant zenginlerine hizmet etmiş oluruz.

İmar uygulamalarında arazinin %40‘ı düzenleme ortaklık payı adıyla yasa gereği bedelsiz olarak arazi sahibine terk ettirilir. Bu oran eskiden %25-35 idi. Ancak Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca yönetmelikte belirtilen sosyal donatı alan standartları ( kişi başına 10 m2 yeşil alan gibi ) Batı standartlarının altında olduğu halde bile, ülkemizde tam anlamıyla uygulanamamaktadır. Standartlara tam olarak uyulduğunda ise ortak kullanım alanlarının oranı %65’ lere çıkmaktadır. Bunun için D.O.P. oranı %25 den önce %35 e 2003 yılında da %40 a yükseltilmiş ama yeterli olamamıştır. Çünkü geriye %25 gibi bir oranın daha, kamulaştırma yoluyla arazi sahibinden satın alınması gerekmektedir. Kamu kuruluşları ise bütçelerini daha çok inşaat yatırımlarına yönelttiklerinden arazi kamulaştırması onlar için angarya gibi görünmektedir. Bazı belediyeler ikna yoluyla bir miktar daha zorlayarak bedelsiz terki %50 ye çıkarmaktadırlar. Sonuçta sosyal donatı alanlarında kalan küçük hisseler için karşılıklı bekleme sürüp gitmektedir. Arazi sahibi birkaç metrekare yerin bedelinin peşinde iken, yatırımcı kamu kuruluşu da arsayı ucuza elde etmenin peşindedir. Hâlbuki o bölgede yapılacak yatırımın biran önce gerçekleşmesi yine o bölgenin rantını artıracaktır.

 

Eskiden imar uygulamalarında sosyal donatı alanları, yollar ve yeşil alanlar hep hazine arazisinden alınırdı. Böylece arazi sahiplerine daha büyük oranlarda imar parseli kalırdı. Günümüzde ise hazine arazilerinin çoğu gecekondularla işgal edilmiş olup geriye kalanlarsa ya bir kamu kullanımına tahsisli ya da şehirden çok uzak konumdadır. Genel ifadeyle deniz bitmiştir. Artık fazladan kullanılacak hazine arazisi olmayınca planlanacak her arazi kendi yağıyla kavrulmak zorunda kalacaktır.

 

Bu durumda ya %40 lık terkle düşük standartlı şehirlere razı olacağız ya da layık olduğumuz standartlar seviyesi için arada ki farkı kimden ( rant sahiplerinden mi? , tüm vatandaşlardan mı? ) tahsil edeceğimize karar vereceğiz.

 

 

İmar konusunda temel şikâyetleri azaltmak, arsa sahipleri arasında ki haksızlıkları önlemek, mülkiyetlerde ki kayıp ve kazançlar için olabildiğince adil davranmak esas çıkış noktamız olmalıdır. Bunun için gerekli adımları atmaya, yasal değişiklikleri yapmaya, daha düzgün ve huzurlu kentlerde yaşamanın bedelini karşılamaya toplumun hazır olması gerekir.

 

Bu konuda siyasi bir yaklaşımdan ziyade bilimsel verilerle hareket ederek ön yargıları bir kenara bırakmak ve ister sosyal adalet, isterse Hz. Ömer adaleti diyelim, ama sonuçta mutlaka adalet diyerek çalışmamız gerekmektedir.

 

İmar Sorunları

 

İmar şikâyetleri çeşitli şekillerde dile getirilir. Örneğin ; ‘’ Uygulamalarda arazi maliki kişinin tasarrufu dışında kalan ( halk diliyle zayiat )kimi yerde %20 yi, kimi yerde %80 i, hatta %100 ü bulmaktadır. Bu nasıl adalettir.’’, ‘’Belediye ruhsatlı yapılardan aldığı harçları ruhsatsız yapılara altyapı masrafı olarak harcıyor. Kaçak yapı yapan iki defa kazanıyor.’’, ‘’Mevcut kamu arazileri korunamayıp işgal ediliyor. Kamu kuruluşları ihtiyaç duydukları arazileri para ile yeniden satın alıyor.’’vb. gibi.

 

İmar sıkıntıları ise yanlış şehirleşme ile artar. Şehir planlama disiplinine sadece imar planı yapma işi gibi dar açıdan bakmayıp, sorunlara karşı; kent ekonomisi, kent sosyolojisi ve psikolojisi eğitimlerini almış uzman şehir plancılarıyla çözüm aramak sanırım en doğru yöntem olacaktır.

 

 

 

 

Konu en genel haliyle ele alınarak çerçevelenmiş olup, teknik çözümlemede muhakkak ki daha ayrıntılı bilgiler verilebilecektir. Saygılarımla,

 

 

Sefa ERDAL

Şehir Plancısı